Justificativa a pedido de desocupação de imóvel não gera renúncia ao direito de encerramento imotivado, decide TJ/GO

O adquirente de um imóvel pode justificar ao locatário as razões para o pedido de desocupação do bem sem que isso implique a renúncia ao direito potestativo, nos termos do artigo 8º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). A renúncia a direitos não se presume e só se torna válida mediante manifestação inequívoca e incompatível com a manutenção do direito renunciado. Com base nesse fundamento, a 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás reformou uma sentença da 20ª Vara Cível da Comarca de Goiânia e decretou o despejo de um inquilino. O tribunal fixou o prazo de 30 dias para que o réu cumpra a determinação.

Direito potestativo é a prerrogativa cujo exercício depende exclusivamente da manifestação de vontade de seu titular, independentemente da anuência da outra parte. No caso concreto, o imóvel foi transferido ao autor por escritura pública de inventário e partilha. Na ação, o adquirente apontou comprometimento na estrutura da residência já alugada ao réu. O laudo técnico produzido por uma arquiteta revelou que havia risco de desabamento do prédio, que poderia causar dano ao locatário, à sua família e a imóveis vizinhos. Por isso, o novo locador enviou ao inquilino o pedido de desocupação do local.

Entretanto, o réu não acatou nenhuma das duas notificações extrajudiciais. Diante da inércia do inquilino, o autor ingressou com ação de despejo na Justiça.

Na primeira instância, o pedido foi negado. O juízo argumentou que, como o locador motivou o pedido de desocupação na notificação extrajudicial alegando a necessidade de reforma do imóvel, converteu a denúncia vazia em denúncia motivada e, portanto, precisaria comprovar os fatos alegados — o que, para o magistrado, não ocorreu. Sustentou, ainda, que o locador renunciou ao direito potestativo de retomada imotivada do bem.

Além disso, o juízo alegou outras duas irregularidades no pedido: o prazo da notificação, de 60 dias para a desocupação, estava em desacordo com a legislação, que prevê 90 dias; e o laudo da arquiteta que atestou o risco do imóvel não era suficiente para sustentar o despejo, pois o perigo deveria ser comprovado por laudo de órgão público, conforme regulamenta o artigo 9º, inciso IV, da Lei do Inquilinato.

Ao analisar o recurso do adquirente, o juiz substituto relator, Péricles Di Montezuma, acolheu o pedido de reforma da sentença. O magistrado reverteu os três pontos adotados na primeira instância para negar a ação de despejo.

Segundo o relator, é direito do dono do imóvel narrar os motivos que o levaram a pedir a desocupação do bem sem que isso converta o ato em denúncia motivada. “A lei não impõe ao adquirente o silêncio sobre suas razões. Ao contrário, os princípios da boa-fé objetiva e da transparência nas relações contratuais (arts. 113 e 422 do Código Civil) recomendam justamente que o locatário seja informado do contexto da solicitação de desocupação”, afirmou o juiz. Para o magistrado, o entendimento do juízo de que o locador havia renunciado ao direito potestativo foi irregular. A renúncia a direitos, argumenta, não pode ser presumida, conforme os artigos 113 e 114 do Código Civil, uma vez que essa desistência exige manifestação inequívoca. Por fim, lembrou que o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o conteúdo da notificação não altera sua natureza jurídica tempestiva, desde que não haja renúncia expressa ao direito.

Com relação ao erro de prazo para desocupação na notificação extrajudicial, o relator aplicou o princípio da instrumentalidade das formas. Segundo ele, o prazo de 90 dias tem o objetivo de garantir ao locatário tempo suficiente para encontrar nova moradia, e no caso concreto isso ocorreu, uma vez que a primeira notificação ocorreu 16 meses antes. “Se essa finalidade é plenamente atingida no caso concreto, independentemente do prazo formalmente indicado na notificação, a supressão meramente formal dos 30 (trinta) dias restantes perde qualquer relevância jurídica”, salientou. Acrescentou, também, que declarar a nulidade da extrajudicial depois do prazo de 16 meses caracteriza formalismo exacerbado.

Sobre a insuficiência do laudo produzido pela arquiteta, inscrita no Conselho de Arquitetura e Urbanismo e com Registro de Responsabilidade Técnica, o magistrado ressaltou que o juízo confundiu duas normas distintas. Para ele, a sentença utilizou equivocadamente o artigo 59, parágrafo 1º, inciso VI da Lei do Inquilinato em detrimento do artigo 9º, inciso IV da mesma norma (que deveria ter embasado a análise do mérito).

“Aplicar-se no julgamento de mérito, logo, em cognição plena, com provas, contraditório e ampla defesa, a mesma exigência que a lei previu para a cognição sumária, sem contraditório, equivale à aplicação analógica indevida de norma de caráter restritivo”, considerou o relator. Com isso, concluiu que o laudo técnico da arquiteta é documento idôneo para sustentar o pedido de despejo na atual fase do processo, sendo dispensável perícia realizada pelo poder público.

 

Matéria publicada pelo Conjur.