Fisco altera entendimento sobre tributação de venda de imóveis no lucro presumido

A publicação da Solução de Consulta Cosit 95/2026 trouxe de volta um antigo dilema para os contribuintes do lucro presumido: como tributar imóveis que já foram do ativo imobilizado. Ao determinar que essas operações sejam tratadas como ganho de capital, a Receita Federal contrariou orientações de anos. O impacto é considerável, já que a carga tributária pode saltar de uma base presumida reduzida para até 34% sobre o lucro total da venda.

O debate gira em torno da forma como o IRPJ e a CSLL são calculados. No regime do lucro presumido, atividades imobiliárias rotineiras pagam impostos sobre um percentual da receita (8% e 12%). Contudo, se a venda for enquadrada como ganho de capital, o imposto incide sobre a diferença integral entre o preço de venda e o valor contábil. A nova manifestação da Receita impõe que imóveis que já estiveram no imobilizado mantenham esse "rótulo" para sempre, mesmo que o contribuinte tenha alterado legitimamente seu objeto social para atuar no mercado imobiliário.

Essa postura rompe com o entendimento fixado na Solução de Consulta Cosit 7/2021, que privilegiava a substância da operação em vez da origem contábil do bem. Antes, se o contribuinte provasse que a venda fazia parte de sua rotina atual, a tributação seguia a regra da base presumida. Agora, o fisco utiliza normas criadas para combater fraudes contábeis para desconsiderar mudanças reais de atividade econômica, gerando um cenário onde decisões passadas da própria Receita são ignoradas.

Para os contribuintes que atuaram conforme o entendimento anterior, o risco é de autuação, com cobrança de juros e multas de ofício sobre o ganho integral. Todavia, contribuintes com documentação sólida sobre sua mudança de ramo ainda podem buscar proteção judicial ou formular consultas específicas para garantir a aplicação da sistemática operacional.

 

Com base em matéria publicada pelo Contábeis.